Los precios de tasación en las principales ciudades españolas, incluyendo Madrid, Barcelona, Málaga y Palma, han alcanzado niveles nunca antes vistos. Este fenómeno refleja una tendencia de incremento sostenido en el mercado inmobiliario que ha superado los máximos históricos previos a la crisis de hace 15 años.
Demanda y escasez: un equilibrio frágil
La frase del economista Thomas Sowell, «La primera lección de la economía es la escasez: no hay lo suficiente de ninguna cosa como para satisfacer a todos los que la quieren», encuentra un ejemplo claro en el mercado inmobiliario español. La vivienda nueva es el tipo de inmueble más codiciado, pero su escasez y elevado precio hacen que la mayoría de los compradores opten por viviendas de segunda mano. Actualmente, cuatro de cada cinco compraventas en España corresponden a viviendas usadas, mientras solo el 20% son de nueva construcción.
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Costes de construcción en aumento
Además de la falta de oferta, los costes de construcción han incrementado significativamente. Desde el primer semestre de 2020 hasta el primero de 2024, los costes de construcción han aumentado un 34%, alcanzando 1.270 euros por metro cuadrado. Se espera que estos costes sigan subiendo, con una estimación de 1.310 euros por metro cuadrado para finales de este año.
Estos factores, junto con una fuerte demanda, han elevado el precio de tasación de la vivienda nueva a niveles récord. A finales de junio, el precio medio alcanzó los 2.930 euros por metro cuadrado, superando los precios anteriores a la crisis de 2008. Este incremento está impulsado por las grandes capitales del país, donde se concentra la mayor oferta de viviendas.
Máximos históricos en las grandes capitales
Ocho capitales de provincia han alcanzado máximos históricos en los precios de la vivienda nueva, destacando Barcelona y Madrid. En Barcelona, el precio de la vivienda nueva supera los 5.000 euros por metro cuadrado, llegando a 5.262 euros. Madrid le sigue con un precio de 4.493 euros por metro cuadrado. Otras ciudades como San Sebastián, Palma de Mallorca, Málaga, A Coruña, Las Palmas de Gran Canaria y Lugo también han registrado precios récord.
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Incrementos interanuales y previsiones
El incremento interanual de precios a nivel nacional en junio fue del 4,3%. Sociedad de Tasación estima que 2024 cerrará con un incremento del 3,8%, alcanzando los 2.979 euros por metro cuadrado. Las capitales más grandes, debido a su alta demanda y creación de empleo, experimentan los mayores aumentos de precio. Málaga registró un incremento anual del 6,5%, Palma del 5,7% y Madrid del 5,2%.
Polarización de la oferta de obra nueva
La producción de obra nueva está polarizada, con el 43% de la oferta concentrada en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Alicante. Esta concentración en áreas de alta demanda contribuye al incremento de precios. Según Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, la oferta de vivienda nueva sigue siendo insuficiente para satisfacer la demanda, especialmente en áreas con fuertes flujos demográficos.
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Impacto de los costes de construcción
Los costes de construcción han sido impactados por el precio de los materiales, la energía y la mano de obra. Un informe de BBVA Research señala que los materiales de construcción se han encarecido significativamente tras la pandemia, afectando la rentabilidad de los proyectos de inversión. Además, la productividad en el sector ha retrocedido a niveles de 2008, situándose un 25,4% por debajo de la media de la economía.
Desafíos y soluciones
El incremento de los precios de los materiales y la escasez de mano de obra son desafíos importantes. La Confederación Nacional de la Construcción estima una falta de 700.000 trabajadores en el sector. Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda y Anticipa, subraya que el suelo finalista con licencia es escaso y muy preciado, lo que preocupa a los promotores junto con el acceso a la financiación para adquirirlo.
Incrementos de precios en Madrid
De las más de 80.000 viviendas terminadas en España el año pasado, el 19% se situaba en la Comunidad de Madrid. Aunque este porcentaje ha disminuido al 16% en el primer trimestre de este año, Madrid sigue siendo una de las principales razones del incremento de precios a nivel nacional. En la capital, 13 de los 21 distritos han registrado incrementos de precios superiores al 5% en el último año.
Barcelona: precios desorbitados
En Barcelona, el distrito de Sant Gervasi destaca con un precio medio de 8.094 euros por metro cuadrado para vivienda nueva. Incluso el distrito más barato, Nou Barris, tiene un precio superior a la media nacional, con 3.810 euros por metro cuadrado. Todos los distritos han experimentado aumentos superiores al 4,5% en el último año.
Alquiler también al alza
El mercado de alquiler tampoco da tregua, con un incremento del 10,4% en julio, alcanzando los 13,1 euros por metro cuadrado. Aunque esta cifra representa una ligera caída respecto a junio, cuando se alcanzó el máximo histórico, todas las capitales de provincia han registrado récords en algún momento de 2024.
El mercado inmobiliario español enfrenta un escenario complejo con precios de tasación y alquiler en máximos históricos. La escasez de oferta, el incremento de los costes de construcción y la fuerte demanda son factores clave en esta situación. Las grandes capitales continúan liderando el incremento de precios, mientras que las soluciones a largo plazo deben abordar la productividad y la oferta de vivienda para equilibrar el mercado.
