Hasta ahora, se sabe que España es el país europeo que tiene un mayor déficit de viviendas. Por ejemplo, solo en la Comunidad de Madrid, se tendrían que construir miles de viviendas al año durante las próximas décadas y así, al menos, se lograría cubrir la demanda.
Esta es la conclusión a la que ha llegado un estudio de PwC, la red de firmas con presencia en 155 países y con más de 284.000 personas que brindan servicios de consultoría a grandes empresas.
El estudio en cuestión fue elaborado con el objetivo de definir la esencia de la Nueva Centralidad del Este, el nuevo barrio que será un eje central de Madrid al noreste de la capital. Además, contará con alrededor de 20.000 viviendas, un desarrollo tecnológico con empresas y centros de innovación y una universidad.
Pero continuando con el tema central, el estudio de la consultora estima que la comunidad va a requerir de unos 23.000 inmuebles al año. Y de estos, la mitad deberían desarrollarse en la ciudad, pues allí se necesitan unas 11.000 viviendas que cubrirían la demanda.
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Un problema común en los países europeos
Según lo explica Daniel Cuervo, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA):
“La crisis financiera de 2008 tuvo como consecuencia un gran stock de viviendas sin vender, que fue disminuyendo conforme la recuperación económica se hizo sentir en las economías domésticas. Este stock, sin embargo, se ha absorbido de manera muy heterogénea dependiendo de su localización, pues hoy en día todavía existen zonas con baja demanda y otras con mayor actividad económica que no logran hacer frente a la demanda”.
Muchas de esas viviendas, además, no se adaptan a las necesidades actuales de las familias. Hay otro aspecto que se debe tener en cuenta: el incremento de los nuevos hogares ha hecho que exista el déficit del que estamos hablando.
Al respecto, Cuervo comentó que en España se han creado alrededor de 120.000 hogares en promedio, mientras que, desde el 2019, la producción de viviendas solo ha llegado hasta unas 100.000 unidades al año. Esto quiere decir que el déficit de vivienda está lejos de disminuir y que, por el contrario, evidentemente se están aumentando en las zonas más dinámicas.
Para ilustrarte mucho mejor, solo hay que recordar que, por ejemplo, entre 2014 y 2020, el número de hogares se incrementó en 537.500 viviendas. Sin embargo, en ese mismo periodo el número de viviendas nuevas terminadas se quedó corto: fueron 416.000, según datos estadísticos de la Asociación Hipotecaria Española y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Por su parte, la gestora de inversiones de Deutsche Bank, DWS, comentó que el problema es bastante común en algunos países europeos. Estamos hablando de Alemania, Países Bajos y Reino Unido y desde allí estiman que el déficit en Europa puede estar cercano a los 1,4 millones de viviendas desde el 2011.
Obstáculos adicionales que no permiten alcanzar el objetivo
Ahora bien, a los problemas comunes como la falta de suelo o el exceso de burocracia urbanística, se le suman otros problemas. Por ejemplo, afecta directamente a la construcción de nuevas viviendas el alza de los costes de construcción, haciendo esto que el objetivo sea cada vez más inalcanzable.
El estudio de PwC evidencia que, durante las últimas décadas, los excesivos precios dentro de la ciudad –que suelen ser un 30% mayores respecto a la provincia– más la poca oferta de suelo han ocasionado el desplazamiento a otros municipios o ciudades dormitorio.
El estudio también destaca que Madrid podría absorber una mayor demanda debido a ser el centro de la corona metropolitana y eje central del Área Metropolitana. Sin embargo, el informe concluye que esto no será posible debido al poco suelo disponible y a la complejidad propia de la ejecución de los grandes desarrollos urbanísticos.
El déficit de construcción de vivienda seguirá aumentando
La consultora asegura que son 7.000 el número de unidades proyectadas al año en Madrid hasta 2030. Esto significa que el déficit continuará aumentando con cerca de 4.000 viviendas ejercicio tras ejercicio.
Por ejemplo, esas 7.000 viviendas al año son una cifra muy lejana de las de otras capitales europeas. Londres tiene proyectadas unos 80.000 nuevos desarrollos enfocados en criterios de sostenibilidad y “desarrollo urbano responsable”. París, por su parte, tendrá 30.000, impulsando el concepto de ciudad de los 15 minutos, que estipula que todas las necesidades básicas de sus habitantes deben satisfacerse a menos de 15 minutos en bicicleta o caminando desde su casa.
Por estas razones, PwC también afirma que los planes de desarrollo de viviendas nuevas en la capital en lo que queda de la década resultan ser inferiores a los de otras ciudades europeas (teniendo en cuenta la construcción de viviendas por habitante).
Sin embargo, Madrid está cerca de las 8.400 viviendas anuales de Milán, ciudad que está ejecutando iniciativas de conexión con ciudades satélite, fomentando la sostenibilidad y creando un área metropolitana verde.
También está cerca de las 5.300 de Fráncfort, que está concentrada en desarrollos sostenibles y de “desarrollo urbano responsable” en busca de reducir el aumento en el precio de las viviendas.
Y, por último, está más cerca de Lisboa, que cuenta con iniciativas interesantes de peatonalización de extensas zonas, sumado a diversos compromisos de eficiencia energética.
La nueva centralidad del Este de Madrid
El nuevo barrio que vertebrará a Madrid pretende mejorar la calidad de vida de sus habitantes. Pero, además, pretende darle un impulso a la ciudad con talento, innovación y actividad económica 4.0. Es un espacio de unos 6 millones de m2, ubicado en el distrito de San Blas, reservado para acoger la Villa Olímpica.
Por otra parte, la apuesta del proyecto es el desarrollo sostenible, sumado a un urbanismo planificado que de respuestas a las necesidades sociales, de vivienda y sostenibilidad, enmarcados en la ciudad de los 15 minutos, tendencia de la que te hablamos en líneas anteriores.
El distrito de la innovación se distribuirá en tres zonas (Norte, Centro y Sur). Allí habrá una especie de equilibrio entre los usos residenciales, de actividad económica 4.0 y dotacionales. Este equilibrio tiene como fin de buscar la sostenibilidad en el marco del Bosque Metropolitano de Madrid y que es lo que, finalmente, permite desarrollar ciudades con el concepto de los 15 minutos.
El proyecto cuenta con un objetivo clave: impulsar la innovación y el desarrollo tecnológico por medio de empresas y diversos centros. Por ejemplo, con la creación de un clúster tecnológico, la atracción de universidades de prestigio, programas de incubación de empresas, hubs de innovación especializados, entre otros.
Actualmente, el desarrollo se encuentra en la fase de pre-sectorización y por este motivo se estima que la construcción se lleve a cabo en alrededor de 10 años. Esto evidencia que, realmente el déficit continuará, motivo por el cual el INE añade que la idea es comenzar a acelerar las gestiones y planificaciones que permitan responder la necesidad latente de la demanda a tiempo. De este modo, se podrían llegar a construir unas 20.000 nuevas viviendas.