Muchos consideran el precio de los alquileres como el principal y más grave problema que tiene España. Sin duda lo es. Sin embargo, hay mucho que decir sobre cómo enfrentarse a este desafío de manera realista y no populista. En este artículo, queremos reflexionar y desarrollar este concepto. El verdadero desafío radica en intentar solucionar la escasa oferta frente a la exagerada demanda sobretodo concentrada en las grandes capitales españolas como Madrid o Barcelona. Aquí es donde cada piso que se pone en alquiler recibe muchas decenas de solicitudes, creando una feroz competencia entre inquilinos.
La desmesurada diferencia entre la demanda y la oferta de pisos no solo impacta directamente en los precios, sino que tiene un efecto aún más preocupante: la exclusión del mercado a las personas con menor poder adquisitivo. No es simplemente pasando el alquiler de un piso de 1.200 a 600 euros por decreto ley que el inquilino más vulnerable tendría más probabilidad de verse asignado su hogar porque, en una situacion de escasez de pisos, siempre le pasarían por delante personas que tienen mejores ingresos.
Admitimos, en un ejercicio de imaginación, que el Gobierno decidiese que todos los pisos tuvieran una renta máxima de 600 euros. Esto no solucionaría el problema de la oferta (que seguiría igual de escasa o con mucha probabilidad más escasa aún), y los propietarios preferirían alquilar a quienes tienen mayores ingresos. En lugar de recibir 80 peticiones, el propietario recibiría quizás 300, pero finalmente siempre acabaran alquilando su casa a quien más seguridad de cobro les garantice: los que más ganan. Dejando fuera a quienes realmente necesitan esos precios más bajos.
La Desigualdad entre Oferta y Demanda
Esta es la razón por la que muchos opinan que las primeras medidas que deberían tomarse son las de aumentar el parque de viviendas disponibles. El mercado automáticamente bajaría su precio (más oferta, menor precio).
Es urgente incentivar (con medidas fiscales) a los propietarios de que los pisos vacíos deben ser alquilados en lugar de permanecer cerrados y desocupados. También es crucial incentivar (con medidas fiscales) a los propietarios de que alquilar con contratos a largo plazo es más rentable que alquilar por temporadas o de forma turística. Se podría obligar a los dueños de pisos turísticos a abrir sociedades o, por lo menos, a pagar el IVA como hacen otras estructuras hoteleras. Y así adelante con muchísimas más medidas que, desde luego, no resolverían el problema, pero que tendrían algo de sentido.
Todas estas medidas son pero políticamente muy difícil a hacer entender a una franja de población justamente desesperada que lo único que está gritando en este momento es una solución urgente y efectiva.
Cuando entramos en la definición de utilizar la fiscalidad para encontrar medidas a problemas reales, todo se hace complejo de explicar y en la política, lo que no es fácil de explicar es lamentablemente inútil electoralmente, aunque sea lo más inteligente. Porque intervenir el mercado, como algunos hoy estan pidiendo, no es lo mismo que regular el mercado con leyes fiscales que tengan como objetivo favorecer el acercamiento hacia detrminados escenarios.
El Efecto de limitar por ley los alquileres: inutil y muy pèligroso
La regulación del precio no resolvería el problema subyacente y solo perjudicaría a los propietarios y al Estado, dejando sin solución a inquilinos más vulnerables y favoreciendo exclusivamente a los inquilinos con más poder adquisitivo.
Si un propietario que actualmente alquila su piso a 1.200 euros a una persona que gana 4.000 euros al mes se viese obligado a bajarlo a 600 euros, podría recibir cuatro veces más solicitudes, pero seguiría alquilando a quien más gana. Es decir, quien saldría ganando sería el inquilino con mayor poder adquisitivo, quien perderían serían el casero (que recibiría menos renta) y el Estado (al que el casero pagaría menos impuestos). El inquilino vulnerable vería inmutada su situación; tendría la misma probabilidad de tener acceso a una vivienda antes, cuando costaba 1.200, como ahora que cuesta 600.
Dicho de otra forma… aunque el precio se reduzca, las personas con mayores ingresos podrían seguir accediendo a los pisos con más probabilidad que aquellos con menos recursos.
La Necesidad de Aumentar la Oferta
Por esta razón consideramos que regular los precios de alquiler no sea la solución adecuada. Este enfoque podría llevar a que muchos propietarios que no dependen exclusivamente de los ingresos por alquileres se sientan desmotivados y decidan no poner sus propiedades en alquiler, lo que a su vez reduciría aún más la oferta disponible.
Las medidas deben estar dirigidas a aumentar la oferta de pisos. Existen diversas iniciativas fiscales que podrían incentivar a los propietarios a alquilar sus viviendas por periodos más largos. Por ejemplo, permitir que aquellos que alquilen su piso por más de un año puedan desgravar una mayor parte de los gastos asociados al alquiler. Etc.
La escasa oferta es el problema.
En resumen, el verdadero problema del mercado de alquiler en España no son los precios altos, los altor precios son la consecuencia de una escasa oferta frente a la exagerada demanda. La solución pasa por fomentar un entorno que incentive a los propietarios a alquilar sus viviendas, aumentando así la disponibilidad y, con ello, equilibrando la relación entre oferta y demanda y por construir más vivienda social a uso alquiler. Solo así podremos abordar el enorme problema del alquiler de manera efectiva y sostenible.
