En Madrid, el plan de transformar oficinas en viviendas de alquiler asequible ya está en marcha. Esta iniciativa ha despertado un notable interés entre fondos de inversión y promotoras inmobiliarias. La Comunidad de Madrid, al aprobar esta medida, busca responder a la emergencia habitacional que afecta a la capital española.
«Hay mucho interés, más de lo que podía imaginar. Bastantes promotores y fondos de inversión lo ven como una oportunidad», comenta el director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Según sus declaraciones, ya se están llevando a cabo negociaciones para adquirir terrenos, y es posible que a finales de año se vean las primeras licencias.
Transformación de oficinas en viviendas
La nueva normativa permite a las promotoras solicitar licencias para cambiar el uso de suelo de terciario (oficinas) a residencial (viviendas), con la condición de destinar estas viviendas a alquiler asequible durante 15 años. Esta medida tiene como objetivo facilitar que los propietarios de edificios de oficinas los transformen en viviendas asequibles, especialmente en un contexto donde la demanda de oficinas ha disminuido debido al auge del teletrabajo.
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«Queremos desarrollar la posibilidad de transformar los edificios de oficinas. Queremos facilitar que los propietarios de esos edificios puedan destinarlos a vivienda asequible,» adelantó la directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid en una entrevista previa al verano.
Impacto de la pandemia en el mercado de oficinas
La pandemia ha provocado una menor demanda de espacios de oficinas, con muchas superficies ahora vacantes o sin demanda significativa. Esto ha creado una oportunidad para reimaginar estos espacios como viviendas, algo que el plan de la Comunidad de Madrid pretende aprovechar. «Como consecuencia de la pandemia hay menor demanda de espacios de oficinas: con la implantación del teletrabajo las superficies son menores y están concentradas en lugares determinados,» explican desde la administración regional.
El plan también ha sido valorado como una medida valiente y positiva por los promotores inmobiliarios, destacando su carácter novedoso y la rapidez de su aprobación, comparable a un real decreto.
Proceso de implementación y desafíos
Los ayuntamientos tienen cuatro meses para decidir si aplican esta norma en sus municipios y establecer posibles condiciones adicionales, como la delimitación de zonas específicas o la realización de estudios de viabilidad ambiental. Durante este período, algunas promotoras están adquiriendo terrenos con la condición de poder anular la compra si el ayuntamiento no adopta la norma.
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Las promotoras disponen de dos años para solicitar las licencias y tres años adicionales para ejecutar el cambio de uso. Esto significa que, aunque las primeras licencias se otorguen a finales de este año, las nuevas viviendas podrían tardar hasta cinco años en estar listas, es decir, hasta 2029.
«Ellos lo ven como una oportunidad,» afirma el director general de Asprima, en parte porque el modelo build to rent (construir para alquilar) ha sufrido debido a las subidas de los tipos de interés, lo que ha reducido sus márgenes de beneficio, especialmente en viviendas asequibles.
Coste del suelo y expectativas del mercado
El coste del suelo de oficinas, que debería ser más bajo debido a los sistemas de equidistribución, representa una ventaja. Sin embargo, existe la amenaza de que los propietarios aumenten los precios al ver esta oportunidad.
La Comunidad de Madrid calcula que esta ley permitirá liberar 1,8 millones de metros cuadrados de locales para convertirlos en 20,000 nuevos pisos. Esta meta, de cumplirse, aliviaría significativamente un mercado inmobiliario extremadamente tensionado.
Crisis habitacional y soluciones necesarias
En un país con una demanda de viviendas en constante crecimiento y un parque social insuficiente, esta medida es vista como un alivio necesario. «En una crisis habitacional como no hemos visto nunca, esta es una medida de choque,» aseguran desde un importante despacho de abogados.
El responsable de la Unidad de Análisis de los Intermediarios Financieros del Banco de España advirtió recientemente que, en los próximos dos años, será necesario movilizar todo tipo de bienes inmuebles para enfrentar la crisis de vivienda.
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La ley también busca «eliminar trámites innecesarios y reducir los plazos para la construcción de vivienda pública,» según la memoria del texto. Existe una descompensación significativa entre la oferta y la demanda en Madrid, donde cada año se necesitan unas 40,000 viviendas, pero se produce menos de la mitad.
Desafíos del urbanismo en España
La lentitud del urbanismo en España ha contribuido a este déficit, y aunque la modificación de la Ley de Suelo podría haber paliado el problema, actualmente está paralizada. Según datos de la Sociedad de Tasación, en Madrid faltan casi 77,000 viviendas, lo que ha disparado los precios tanto de venta como de alquiler, volviéndose inasequibles para ciertos colectivos.
«Como el urbanismo es tan lento, no somos capaces de sacar suficiente oferta,» concluye el director de Asprima, añadiendo que la Comunidad de Madrid ha decidido aprovechar el suelo vacante en oficinas mientras se desatasca el urbanismo.
Aunque la iniciativa ha suscitado interés, algunos promotores no la considerarán viable ya que su modelo de negocio se basa en la venta de viviendas protegidas y no en el alquiler.
Esta medida, aunque no es una solución definitiva, representa un paso importante hacia la mejora de la accesibilidad a la vivienda en Madrid. Con una correcta implementación y colaboración entre las autoridades locales y los promotores, podría convertirse en un modelo a seguir para otras ciudades enfrentadas a problemas similares.
