Comprar una vivienda es uno de los mayores desembolsos que hacemos a lo largo de nuestra vida, y aunque el precio de la casa en sí ya es una gran inversión, los impuestos también juegan un papel crucial. En España, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que los compradores de viviendas de segunda mano deben abonar, y su cuantía varía considerablemente dependiendo de dónde se adquiera el inmueble. Este impuesto, cedido a las comunidades autónomas, se calcula sobre el valor de referencia del Catastro o el precio de compra, el que sea mayor.
Diferencias regionales: de pagar 6.000 euros a más de 30.000
El ITP se mueve en un rango que va desde el 4% hasta el 10% dependiendo de la comunidad autónoma. Estas variaciones hacen que comprar una vivienda en una ciudad u otra pueda suponer pagar mucho más, no solo por la diferencia de precios en los inmuebles, sino también por los distintos tipos impositivos.
Un análisis realizado por el Consejo General de Economistas para el diario Expansión arroja luz sobre las enormes diferencias que existen entre las principales capitales españolas. En Palma de Mallorca, por ejemplo, el desembolso por el ITP para un piso de dos habitaciones, valorado en casi 400.000 euros, llega a los 31.911 euros, lo que la convierte en la ciudad más cara de España en este aspecto.
Por otro lado, Jaén es la ciudad donde menos se paga: 6.072 euros para una vivienda valorada en unos 86.000 euros. Esto se debe tanto a los bajos precios inmobiliarios como a un tipo impositivo más bajo. Estas diferencias reflejan cómo el ITP puede variar cinco veces más dependiendo de la ciudad donde compres tu vivienda.
Las capitales más caras y las más baratas
Si miramos el ranking de las capitales donde más se paga de ITP, tras Palma de Mallorca, encontramos a Barcelona con 29.761 euros y Madrid con 21.765 euros. A pesar de que Madrid tiene un tipo impositivo menor (6%), el elevado precio de los inmuebles hace que la factura fiscal siga siendo considerable. Valencia, Girona y Alicante también figuran entre las ciudades más caras, con impuestos que rondan los 20.000 euros.
En el lado opuesto, las ciudades más económicas para el ITP, además de Jaén, son Huelva (6.395 euros) y Zamora (7.327 euros). En estas localidades, los precios de la vivienda son considerablemente más bajos, y eso se refleja en una carga fiscal menor.
¿Por qué San Sebastián, la ciudad más cara, tiene impuestos más bajos?
Uno de los casos más llamativos es el de San Sebastián, donde el precio medio de un piso de dos habitaciones es el más alto de España, con 411.505 euros. Sin embargo, los impuestos a pagar por esa vivienda ascienden a 16.460 euros, una cifra mucho más baja que la de otras ciudades con precios similares. Esto se debe a que el tipo impositivo que se aplica en San Sebastián es del 4%, uno de los más bajos de España, lo que suaviza la factura fiscal a pesar de los elevados precios inmobiliarios.
¿Cómo afecta el ITP a los compradores?
Para quienes compran una vivienda de segunda mano, el ITP es un coste importante que debe tenerse en cuenta antes de firmar la escritura. Este impuesto se paga a los 30 días de la compra del inmueble, y si no se cuenta con la liquidez necesaria, puede generar complicaciones financieras e incluso llegar a deshacer la operación.
Rubén Gimeno, secretario técnico del REAF del Consejo General de Economistas, advierte que «es esencial conocer la cuota de ITP que conlleva una compraventa», ya que un desconocimiento sobre el impuesto podría causar problemas graves para el comprador.
Tipos reducidos y excepciones
Aunque los cálculos de este estudio se han realizado sobre la base del valor de la vivienda, algunas comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos de ITP cuando se dan ciertas condiciones, como si el comprador es joven, parte de una familia numerosa o adquiere la vivienda como su primera residencia. Además, regiones como Baleares aplican tarifas progresivas, que pueden llegar hasta el 13% en viviendas de más de dos millones de euros.
¿Está el impuesto a la vivienda demasiado alto?
En medio de un mercado inmobiliario con precios al alza en muchas ciudades, los impuestos sobre la vivienda han entrado en el debate público. El Banco de España, en su último informe, ha señalado que la fiscalidad inmobiliaria en España tiene un peso considerable en comparación con otros países de la Unión Europea. En 2022, los impuestos sobre la propiedad representaron el 2,8% del PIB español, frente al 1,4% del promedio de la UE-27.
El Banco de España propone una reducción del ITP para facilitar la compra de vivienda, especialmente en un contexto donde la demanda supera la oferta en muchas zonas. En su lugar, el organismo sugiere aumentar otros impuestos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la tenencia de propiedades y es más bajo en comparación con otros países europeos.
Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, señala que «las diferencias fiscales no parecen estar teniendo un impacto directo en el mercado», pero reconoce que, a largo plazo, comunidades con impuestos más bajos podrían atraer a ciertos colectivos, como teletrabajadores o jubilados, que tienen más flexibilidad para elegir dónde fijar su residencia.
El dilema de reducir el ITP o subir el IBI
La propuesta del Banco de España de bajar el ITP tiene sentido desde el punto de vista de facilitar el acceso a la vivienda, pero subir el IBI como contrapartida podría tener efectos indeseados. «Menores tipos de ITP reducirían el coste final de la compra, pero aumentar el IBI penalizaría a los compradores a largo plazo, ya que tendrían que pagar más cada año», comenta Gimeno. En última instancia, esto puede convertirse en un círculo vicioso donde los costes acaban afectando igualmente a los propietarios.
El futuro de la fiscalidad inmobiliaria en España sigue siendo incierto, pero una cosa está clara: el impacto de los impuestos en la compra de vivienda es un factor que no se puede ignorar. Tanto si compras en una ciudad con precios elevados como si optas por una más asequible, conocer los impuestos a pagar es crucial para evitar sorpresas desagradables y planificar mejor la inversión.
