En cuanto se supere la incertidumbre que ha provocado la pandemia, se estima que el precio de la vivienda entre en una fase de estabilidad al alza con subidas leves, esto según un informe de Euroval, la sociedad de tasación y valoración española.
La empresa estima que la vivienda se encarezca un 0,9% en 2022, un 0,5% en 2023 y un 0,3% en 2024. Estas corresponden a estimaciones medias que han sido agregadas al conjunto de transacciones, es decir, en el informe no se distingue sin son viviendas nuevas o usadas.
Cabe destacar que el precio medio del metro cuadrado residencial pasará de 1.647 euros a 1.675 euros para 2024, esto quiere decir que el incremento acumulado en los tres años venideros será de 1,7%.
La tendencia: en la mayoría de las provincias el precio subirá
Por provincias, el informe reveló que en 29 de estas el precio de la vivienda subirá, en 17 se estabilizará y solo en cuatro se reducirá.
Por ejemplo, Toledo es una de las provincias en las cuales el precio de la vivienda registrará un incremento muy importante, estamos hablando de un 15,5%. Sin embargo, el resto de las provincias que tendrán una evolución positiva entre el 2022 y el 2024, serán:
- Albacete (11,2%)
- Ourense (9,9%,)
- Ciudad Real (8,6%)
- La Rioja (8,2%)
- Málaga (7,5%)
- Jaén (7,4%)
- Almería (7,3%)
- Cádiz (6,6%)
- Castellón (6,3%)
- Pontevedra (6,3%)
- Girona (5,9%)
- Tarragona (5,3%)
- Cáceres (5,2%)
- Lleida (4,9%)
- Balears (4,8%)
- Cuenca (4,4%)
- Murcia (4,4%)
- Granada (4,3%)
- Burgos (3,9%)
- Madrid (3,7%)
- Córdoba (3,4%)
- Zaragoza (3,4%)
- Valencia (3,0%)
- Ávila (2,9%)
- Cantabria (2,9%)
- Badajoz (2,8%)
- Teruel (2,8%)
- Asturias (2,3%).
Por otra parte, las cuatro provincias en las que podría verse reducido el valor de las compraventas en este mismo periodo, serían:
- Barcelona (-7,4%)
- Palencia (-6,6%)
- Soria (-2,8%)
- Segovia (-2,2%).
Finalmente, las 17 provincias que se prevé registrarían una estabilidad en la evolución de sus precios (entre el +2 % y el -2%), serían:
- Sevilla (1,6%)
- Guadalajara (1,6%)
- Zamora (1,3%)
- Huesca (1,1%)
- León (0,8%)
- A Coruña (0,2%)
- Lugo (-0,1%)
- Bizkaia (-0,2%)
- Huelva (0,5%)
- Gipuzkoa (-0,5%)
- Navarra (-0,6%)
- Álava (-0,7%)
- Salamanca (-1,3%)
- Alicante (-1,4%)
- Santa Cruz de Tenerife (-1,7%)
- Las Palmas (-1,7%)
- Valladolid (-1,9%).
Es importante tener en cuenta que la proyección realizada por Euroval y el INSTAI, está basada en un modelo vectorial autorregresivo (VAR). En función de la serie de precios y el número de ocupados, pues existen notorias señales de correlación entre ellos.
Además, la variable proyectada corresponde al precio medio del metro cuadrado a nivel provincial. Y el dato de referencia que se utilizó para calcular la evolución en cada uno de los tres años (2022-2024), es el precio medio del metro cuadrado que corresponde al último trimestre de 2021.
Lo que otros expertos opinan al respecto
Por su parte, otros expertos del sector inmobiliario aseguran que el incremento será entre el 2% y el 6%, que aún así continúa siendo un incremento moderado.
Juan Manuel Pardo, director de Living de la consultora JLL, afirma que:
“Hay una senda de recuperación de los precios de venta, con un ligero crecimiento, que en promedio para toda España puede situarse en torno a un 2%”.
Pero Ernesto Ferrer – Bonsoms, director de Real Estate de Intrum España y director de negocio de Solvia, cree que el incremento estará entre el 3% y el 4%, y advierte que es pertinente continuar analizando la evolución de la inflación sumado a los tipos de interés y su impacto en el mercado inmobiliario. También recomienda estar al tanto de la influencia en el sector financiero del fin de las moratorias en el segundo semestre del año.
Ahora bien, la subida récord de la inflación ha sido la mayor de los últimos 29 años, y este es uno de los aspectos que tienen en cuenta los expertos para definir los precios de las viviendas.
Por otra parte, Sandra Daza, directora general de Gesvalt, afirma que podría producirse un alza entre el 4% y el 5%, pero solo si se estabilizan algunos aspectos, como el incremento de los costes de construcción o el ascenso del IPC. En caso contrario, los incrementos en los precios podrían, incluso, superar el 7%.
Asimismo, Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance y responsable del negocio residencial en Colliers, comenta que definitivamente los precios serán determinados de acuerdo con la inflación y dice que:
“El precio de venta de una vivienda depende de lo que el comprador está dispuesto a pagar o, para decirlo mejor, lo que puede pagar por ella”.
Sin embargo, para Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, las condiciones de financiación son fundamentales. Porque según él, todo va a depender en gran medida de la duración del equilibrio que hay actualmente entre el ahorro y la financiación. Por lo tanto, cree que los precios podrían llegar a estar alrededor del 5%.
La vivienda nueva, más costosa que la usada
Cabe resaltar que el mercado de la vivienda evidenció un crecimiento en el 2021. Y que la tasa de ahorro de los españoles aumentó debido a la caída del consumo durante el confinamiento.
Es por lo anterior por lo que las recientes necesidades en los hogares que ha generado la pandemia, son la respuesta que tienen algunos expertos respecto al encarecimiento más evidente de la obra nueva. Y esto se debe precisamente a que los compradores están decantándose por opciones con más espacio, en las cuales puedan teletrabajar cómodamente, con zonas al aire libre y mayor eficiencia energética.
Además, los bajos intereses (que disminuyeron el precio de las hipotecas) fue otro de los impulsos que animaron a muchas personas a tomar la decisión de comprar vivienda. Tanto así, que se alcanzaron cifras de compraventa que no se habían visto desde hace al menos una década.
Respecto a los precios de la vivienda nueva, el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, Jesús Duque, comenta que en este sentido es comprensible que el incremento sea mayor respecto a la usada, pues está sujeta a otros factores como los incrementos en los materiales de construcción y el transporte. Pero también, por las dificultades para hallar la mano de obra adecuada, que es una tendencia que en estos momentos tiene en dificultades a la mayoría de las constructoras.
Luis Corral asegura que la falta de suelo y de materiales son factores que favorecen el encarecimiento de la vivienda nueva. Además, comenta que se debe tener en cuenta que la alta calidad que se está incorporando en la mayoría de los proyectos constructivos, y esto es un aspecto diferencial frente a viviendas de segunda mano que fueron construidas con calidades más estándares.
Finalmente, hay que señalar que la velocidad con la que se están construyendo viviendas nuevas, está influyendo en la rápida evolución del precio de estas. Pues los proyectos se congelaron en el 2020 y cuando la demanda se disparó en el 2021, el mercado no tuvo la capacidad de abastecer a los compradores.
Entonces algunos de los expertos destacan que la tensión entre la oferta y la demanda tiene implicaciones importantes a la hora de determinar los precios de los inmuebles. A lo que se le suma lo ya antes mencionado, es decir, los incrementos en el precio de las materias primas y los retrasos en las cadenas de suministro.