El Tribunal Supremo ha vuelto a ser noticia al emitir dos sentencias que resuelven una polémica clave en las comunidades de propietarios de toda España: la posibilidad de prohibir los alquileres turísticos. El alto tribunal ha dictaminado que las comunidades de vecinos pueden vetar esta actividad mediante un acuerdo de tres quintos de los propietarios en lugar de requerir unanimidad, como en otros temas de modificación de estatutos. Esta decisión marca un precedente importante en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y pone fin a las interpretaciones contradictorias que existían en los tribunales.
Unificación de criterios
Desde 2019, con la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2019, se estableció que las comunidades de vecinos podían «limitar» el alquiler turístico con una mayoría de tres quintos, pero la interpretación del término «limitar» había generado confusión en los juzgados. Algunos consideraban que esa mayoría permitía la prohibición total de los pisos turísticos, mientras que otros veían que la prohibición excedía lo permitido por la ley. El Tribunal Supremo ha zanjado esta controversia, respaldando la postura que permite a las comunidades prohibir completamente esta actividad si así lo desean.
Juan Ramón Méndez, abogado especializado en alquiler vacacional, ha seguido de cerca este proceso y señala que el fallo del Supremo avala de forma definitiva que los vecinos puedan poner fin a los alquileres turísticos en su comunidad mediante un acuerdo mayoritario. Esto representa un alivio para muchas comunidades, sobre todo en zonas urbanas, donde el aumento de viviendas de uso turístico ha generado problemas de convivencia.
¿Qué implica para los propietarios?
Para las comunidades de propietarios, este fallo del Supremo tiene implicaciones claras. La principal es que, una vez adoptado el acuerdo por la mayoría de tres quintos, cualquier actividad turística en la finca se considerará contraria a los estatutos de la comunidad. Esto les otorga una herramienta legal para actuar contra los vecinos que incumplan la prohibición, evitando así los conflictos internos que se generan con el alquiler vacacional.
Si una comunidad adopta la medida, deberá inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para que futuros compradores estén informados de la limitación. Este detalle es crucial para garantizar la transparencia y evitar malentendidos con nuevos propietarios que deseen destinar su vivienda al alquiler turístico.
Importante: Aunque la comunidad acuerde prohibir esta actividad, no tendrá carácter retroactivo. Esto significa que los vecinos que ya ejercían legalmente esta actividad antes de la prohibición podrán seguir haciéndolo hasta que finalicen sus contratos o licencias.
Conflictos de convivencia y seguridad
Uno de los puntos más destacados por los defensores de la prohibición de pisos turísticos es el impacto que esta actividad tiene en la vida diaria de los vecinos. Manuela J. Martínez, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), ha señalado en varias ocasiones que los alquileres turísticos provocan serios problemas de convivencia. Entre las principales quejas de los vecinos están los ruidos, la falta de respeto a las normas básicas de convivencia y la presencia de personas ajenas al entorno que generan inseguridad.
El fallo del Supremo, según Martínez, proporciona una mayor seguridad jurídica a las comunidades y a los administradores de fincas, ya que ahora cuentan con un respaldo legal más sólido para gestionar este tipo de situaciones.
¿Qué sucede si alguien incumple la prohibición?
Si un propietario decide saltarse el acuerdo de la comunidad y alquilar su vivienda a turistas, la comunidad puede tomar medidas legales. Según el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad tiene derecho a iniciar una acción de cesación, que podría llevar a la prohibición judicial de la actividad. Además, el propietario infractor podría ser obligado a indemnizar por los daños y perjuicios causados a la comunidad e, incluso, a dejar de utilizar la vivienda por un periodo de hasta tres años.
Si quien infringe la prohibición es un inquilino, la comunidad puede solicitar que se resuelva el contrato de arrendamiento y proceder a su desalojo.
Excepciones: ¿Se puede seguir alquilando de alguna forma?
A pesar de la prohibición del alquiler turístico, no todos los tipos de arrendamientos quedan restringidos. Como explica Juan Ramón Méndez, la prohibición solo afecta a los alquileres turísticos tal como están definidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 5.e). Esto significa que otros tipos de alquileres, como el arrendamiento de habitaciones, los alquileres de temporada o los usos distintos de la vivienda, no podrán ser limitados mediante este tipo de acuerdos y, para su prohibición, se requerirá la unanimidad de los vecinos.
Sentencias con impacto futuro
Las dos sentencias recientes del Tribunal Supremo han aclarado el panorama para muchas comunidades que se encontraban en un limbo legal. Según Méndez, es probable que otras comunidades de propietarios sigan este camino y decidan prohibir el alquiler turístico en sus fincas, especialmente en zonas donde esta actividad ha crecido exponencialmente en los últimos años.
No obstante, es importante recordar que las normas autonómicas y locales también juegan un papel crucial en este ámbito. Para que una vivienda pueda destinarse a alquiler turístico, el propietario deberá contar con las licencias o autorizaciones administrativas correspondientes. En muchas regiones de España, las restricciones son cada vez mayores, y la competencia entre el turismo y la vida residencial sigue siendo un tema de debate público.
El equilibrio entre turismo y convivencia
La decisión del Tribunal Supremo responde a la necesidad de encontrar un equilibrio entre el derecho de los propietarios a rentabilizar sus inmuebles y el derecho de los vecinos a disfrutar de su hogar sin molestias. Con este fallo, se da más poder a las comunidades de vecinos para proteger su calidad de vida, aunque no será el fin del debate sobre el alquiler vacacional.
Las ciudades y comunidades autónomas seguirán buscando fórmulas para gestionar este fenómeno, especialmente en lugares donde el turismo es una de las principales fuentes de ingresos.
