El turismo es uno de los motores económicos de España, pero en los últimos años, su impacto ha comenzado a generar tensiones en las comunidades de vecinos. El crecimiento desmesurado de los pisos turísticos ha provocado que cada vez más propietarios busquen prohibir este tipo de viviendas en sus edificios. Este fenómeno no es exclusivo de ciudades como Madrid, Barcelona o Palma de Mallorca, donde tradicionalmente han sido más frecuentes. Andalucía, el norte de España y otras regiones del país también están experimentando un aumento en la preocupación por el auge de estas viviendas.
Cambios en los estatutos: la herramienta legal para vetar los pisos turísticos
Desde que en 2019 se modificó la Ley sobre Propiedad Horizontal, las comunidades de vecinos tienen una vía legal para limitar, condicionar o incluso prohibir el uso turístico de las viviendas en sus edificios. Para ello, es necesario que tres quintas partes de los propietarios voten a favor de la modificación de los estatutos. Este cambio ha desencadenado una avalancha de consultas y solicitudes para modificar los reglamentos internos de las comunidades.
Empoderamiento de la comunidad de propietarios: podrán decidir sobre los pisos turísticos
Patricia Briones, abogada y secretaria técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, señala que «las consultas sobre cómo prohibir los pisos turísticos son constantes». No solo en las grandes ciudades, sino en todo el país. Lo que antes era una preocupación localizada en áreas turísticas tradicionales, ahora es un fenómeno generalizado. La expansión de los pisos turísticos ha creado un clima de inquietud entre los vecinos, quienes temen los efectos negativos de esta actividad en la convivencia y en el valor de sus propiedades.
La importancia de registrar los cambios
Uno de los consejos más frecuentes que brindan los administradores de fincas es que, una vez que se haya aprobado la modificación de los estatutos, se protocolice ante notario. Aunque no es un requisito obligatorio, registrar el cambio en los estatutos ayuda a garantizar que nuevos propietarios no puedan alegar desconocimiento de las normas. Este paso adicional puede ser clave para evitar que inversores o propietarios particulares instalen pisos turísticos en edificios donde ya se ha acordado su prohibición.
El registro de los estatutos no solo refuerza la legalidad de la prohibición, sino que también sirve como medida preventiva ante posibles disputas legales en el futuro.
Cuotas adicionales y seguros: más restricciones a los pisos turísticos
La modificación de la Ley sobre Propiedad Horizontal no solo permite prohibir los pisos turísticos, sino que también otorga a las comunidades de vecinos la posibilidad de imponer cuotas adicionales a los propietarios de estas viviendas. El incremento de las cuotas no puede superar el 20%, pero representa un alivio para muchas comunidades, ya que los pisos turísticos suelen generar mayores costes en los servicios comunes del edificio.
La estrategia del gobierno para controlar el crecimiento de los pisos turísticos
Además, se puede exigir al propietario que tenga un seguro de responsabilidad civil. Esto es especialmente importante, dado que los pisos turísticos suelen tener un mayor volumen de tráfico de personas y pueden aumentar el riesgo de daños en las áreas comunes.
¿Prohibir o limitar? El debate legal
Aunque la ley permite a las comunidades limitar o condicionar la actividad turística, el verdadero debate está en si estas medidas permiten o no la prohibición total. Según Marta Plaza, socia de GTA Villamagna Abogados, los jueces no se ponen de acuerdo en este punto. Algunas sentencias de audiencias provinciales han establecido que la ley no permite prohibir, ya que limitar o condicionar no es lo mismo que vetar completamente el uso turístico. Sin embargo, otras audiencias, como la de Madrid, han adoptado un criterio diferente, considerando que prohibir también puede ser una forma de limitar.
Este debate llegará pronto al Tribunal Supremo, que tendrá que decidir si las comunidades de vecinos pueden vetar definitivamente los pisos turísticos en sus edificios. Plaza señala que es probable que el Supremo respalde la prohibición, siempre que esté debidamente justificada. Si no fuera así, la inclusión de otras medidas como el aumento de cuotas perdería sentido.
¿Qué propone el Gobierno?
En paralelo, el Gobierno ha introducido una enmienda en el Proyecto de Ley de eficiencia del Servicio Público de Justicia que busca facilitar aún más el proceso para las comunidades de vecinos que deseen prohibir los pisos turísticos. La nueva normativa permitirá a las comunidades decidir por mayoría de tres quintos si se permite o no la actividad turística en un nuevo piso que entre en funcionamiento.
Es importante destacar que esta medida solo afectará a nuevas viviendas turísticas, no a aquellas que ya estén en operación. Esto significa que, aunque el marco legal se endurezca, los pisos turísticos ya existentes seguirán operando bajo las condiciones actuales, al menos hasta que sus contratos se renueven.
El futuro de los pisos turísticos en España
La batalla legal en torno a los pisos turísticos está lejos de resolverse. El fallo del Tribunal Supremo será clave para definir el futuro de esta actividad en España. Si el Supremo decide que prohibir es una forma de limitar, muchas comunidades de vecinos podrán seguir vetando los pisos turísticos sin temor a que sus decisiones sean impugnadas en los tribunales. Sin embargo, si el tribunal falla en contra de la prohibición, los pisos turísticos seguirán siendo una fuente de conflicto en muchas comunidades.
Mientras tanto, los cambios legales que se avecinan podrían suponer un endurecimiento de las condiciones para aquellos que deseen poner en marcha un piso turístico. La presión de los vecinos y las comunidades para limitar esta actividad sigue en aumento, lo que podría derivar en una mayor regulación en los próximos años.
En cualquier caso, lo que está claro es que la relación entre vecinos y pisos turísticos será uno de los temas más candentes en el futuro inmediato del mercado inmobiliario español. La creciente preocupación por la convivencia y el impacto económico de estos alojamientos está redefiniendo el paisaje urbano en muchas ciudades del país, y las decisiones judiciales y legislativas marcarán el rumbo de este sector en los próximos años.
