Comprar una vivienda en España se ha convertido en un desafío mayor debido al incremento de los ahorros iniciales requeridos para realizar una compraventa. Actualmente, se necesitan alrededor de 50.000 euros de media nacional solo para cubrir los primeros gastos, lo que supone una barrera considerable para muchas familias. Este monto incluye, principalmente, la entrada y los impuestos asociados a la compra de un inmueble, como el IVA en viviendas nuevas o el ITP en viviendas de segunda mano.
El aumento de los precios y su impacto en la compraventa
Históricamente, el alquiler se consideraba un paso intermedio hacia la propiedad, permitiendo a las familias ahorrar para eventualmente comprar una vivienda. Sin embargo, la fuerte subida de los precios del alquiler y la continua alza en los precios de la vivienda han hecho que esa opción sea cada vez más lejana para muchas personas. Hoy en día, el alquiler se ha convertido en una utopía para las rentas más bajas, que en muchos casos solo pueden permitirse compartir vivienda.
Un reciente informe de Idealista muestra que el alquiler de una vivienda tipo de dos habitaciones es un 83% más caro que el pago mensual de una hipoteca de características similares. Esto pone de manifiesto una gran desviación entre el coste de arrendar y el de comprar, lo que agrava el acceso a la vivienda para quienes no tienen suficientes ahorros. En otras palabras, aunque la mensualidad de la hipoteca podría ser más baja, el obstáculo de la entrada y los impuestos sigue siendo enorme para los futuros compradores.
Las capitales más caras para comprar y alquilar
Las diferencias en el coste de la compraventa y el alquiler varían significativamente entre las capitales españolas. Lleida se destaca como el caso más extremo, siendo el alquiler un 101% más caro que la hipoteca. A esta ciudad le siguen Huelva (83%), Murcia (74%), Jaén (69%) y Valencia (61%). Por otro lado, solo en dos capitales es más barato alquilar que comprar: San Sebastián y Cádiz, con una diferencia del 12% y 6% respectivamente.
Este fenómeno es una muestra de cómo el mercado de alquiler ha superado al de compraventa en muchas ciudades, impulsado por la fuerte demanda y una oferta limitada. El hecho de que el alquiler haya subido más que la compra se debe, en gran parte, a la concentración de la demanda de compra en las grandes capitales, donde los precios de venta han subido con mayor intensidad.
Precios de alquiler y compra en las principales capitales
En cinco capitales españolas, el alquiler de una vivienda de dos habitaciones supera los 1.200 euros mensuales. Estas son Barcelona (1.574 euros), Palma (1.457 euros), Madrid (1.410 euros), San Sebastián (1.264 euros) y Valencia (1.205 euros). En contraste, las cinco capitales más económicas para alquilar, como Ciudad Real (466 euros) y Palencia (488 euros), presentan precios muy por debajo de las grandes ciudades.
Por el lado de la compra, los costos hipotecarios también muestran grandes disparidades. San Sebastián encabeza la lista con una cuota mensual media de 1.440 euros, seguida por Palma (1.396 euros) y Madrid (1.269 euros). Mientras tanto, ciudades como Jaén (304 euros) y Lleida (317 euros) tienen las cuotas hipotecarias más bajas, lo que pone en perspectiva las enormes diferencias de accesibilidad entre capitales.
La barrera de los ahorros: ¿Quién puede permitirse comprar?
El ahorro necesario para acceder a la compra de una vivienda varía drásticamente entre las ciudades españolas. En capitales como Palma de Mallorca, se requieren 119.179 euros de ahorros para adquirir una vivienda tipo, una cifra que refleja los problemas estructurales del mercado inmobiliario español, como la falta de oferta y la presión de compradores extranjeros. Le siguen San Sebastián (101.551 euros), Madrid (99.496 euros) y Barcelona (95.766 euros), todas ellas por encima de los 90.000 euros.
Por otro lado, las capitales que requieren menos ahorro, como Jaén (25.049 euros), Huelva (26.383 euros) y Zamora (27.640 euros), se presentan como opciones más accesibles, aunque también con menos demanda. Esta diferencia de casi 95.000 euros entre Palma y Jaén ilustra la enorme disparidad en el acceso a la vivienda dependiendo de la ubicación.
¿Qué nos depara el futuro?
El mercado inmobiliario está en una encrucijada. La perspectiva de que los precios del alquiler sigan subiendo, sin señales de moderación, empujará a muchos compradores a hacer sobreesfuerzos. Según el economista Gonzalo Bernardos, la situación actual llevará a que, en 2025, las rentas medias-bajas tomen protagonismo en el mercado de compraventa. Esto se traduce en que muchas familias recurrirán a opciones como pedir anticipos de herencia o buscar viviendas en la periferia de las ciudades, donde los precios aún son más accesibles.
Se espera que la tipología de vivienda más vendida sea aquella que se encuentra entre los 150.000 y 250.000 euros, especialmente en áreas periféricas. Bernardos pronostica un nuevo boom inmobiliario, con alrededor de 800.000 compraventas anuales, algo que no se ve desde antes de la crisis del ladrillo.
El mercado inmobiliario español enfrenta un desafío importante
El mercado inmobiliario español enfrenta un desafío importante en cuanto al acceso a la vivienda. Los altos ahorros necesarios para comprar, especialmente en grandes capitales como Palma y Madrid, son un obstáculo que muchas familias no pueden superar. Mientras tanto, el alquiler sigue siendo prohibitivo para muchas personas, lo que dificulta aún más la posibilidad de ahorrar para una futura compra. Las disparidades entre capitales no solo afectan a los precios de compra y alquiler, sino también a las oportunidades de acceso al mercado.
Si las previsiones se cumplen, 2025 podría marcar un nuevo dinamismo en el mercado, con las rentas medias-bajas haciendo un esfuerzo adicional para entrar en la compraventa. Mientras tanto, las familias deberán seguir ahorrando y, en muchos casos, ajustando sus expectativas para poder alcanzar el sueño de la vivienda propia.
