La búsqueda de vivienda en España se complica día a día. Mientras en 2023 se registraron casi 4 millones de casas vacías según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el modelo de las grandes ciudades colapsa por falta de oferta —unas 600.000 de acuerdo con el Banco de España—, lo que hace que el precio de los inmuebles se haya disparado en los últimos años. El comparador e insurtech Roams cifra en que hace diez años un piso de 90 metros cuadrados costaba de media unos 648 euros al mes de alquiler, precio que en este año se ha duplicado prácticamente, llegando a los 1.188 euros mensuales.
La evolución del mercado de alquiler
El precio del alquiler ha aumentado drásticamente. Esto repercute directamente en el seguro de impago de alquiler, ya que el factor principal que hace variar el precio es la valoración del metro cuadrado de la vivienda. Con los datos de alquiler anteriormente mencionados, el metro cuadrado rondaba los 7,2 euros y actualmente está en 13,2 euros, según Idealista. Vista esta evolución, el contrato de un seguro contra el impago del alquiler ha ido a la par que el precio del arrendamiento: ha pasado de 290 euros a 534 euros anuales, conforme a los cálculos de Roams.
A pesar del aumento en los precios, este producto cada vez es más frecuente entre los propietarios. Grupo Mutua Propietarios data que el aseguramiento ante los impagos del alquiler está presente en 330.000 viviendas de las 3,3 millones que están disponibles para arrendar. El Observatorio Español del Seguro del Alquiler (Oesa) habla de 210.000 viviendas aseguradas en 2022, un 5,8% del total, ya que en dicho año la oferta era de 3,5 millones de hogares. Las previsiones estiman que el porcentaje de viviendas aseguradas contra el impago del alquiler se eleve hasta el 10% este año y crezca al 15% en 2025.
Alquilar, la única vía
Alquilar una vivienda ha pasado a ser la única opción de habitabilidad para gran parte de la población, en especial para los jóvenes que buscan independizarse. La compraventa de hogares descendió en mayo de este año un 21,74% en el caso de las viviendas libres, y de un 19,12% en el de las protegidas, cifra el INE. Todo ello mientras el número de compradores que no solicitan hipoteca para adquirir una casa crece del 27% en 2022 al 35% en 2024, según Fotocasa Research, siendo en la mitad de los casos que el cliente tenía ahorrado esa cantidad de dinero como para no necesitar al banco.
Ante este aumento de la demanda de alquiler y el crecimiento de los precios muy por encima de los salarios, los seguros se cubren en salud para no empeorar sus ratios de siniestralidad a la vez que amplían su producto y ganan cuota de mercado. «El gasto destinado a la vivienda por particulares cada vez es mayor —lo máximo recomendado es aproximadamente un tercio de los ingresos— por lo que el seguro está endureciendo los límites y siendo cada vez más exigente con el inquilino para asegurar su solvencia», afirma el CEO de Roams, Eduardo Delgado. El directivo resalta que «además de las tres últimas nóminas, pueden llegar a pedir la declaración de la renta, un contrato de trabajo e incluso el informe de vida laboral». Pero esto no es todo, porque «si a juicio de la aseguradora no tienes la solvencia adecuada y se te evalúe como un inquilino de riesgo, pueden demandar un avalista que responda o hacer que el arrendatario contrate un seguro de caución, aunque esto es más remoto», explica Delgado.
Factores externos que influyen
No solo el riesgo de no pagar ha hecho crecer a este seguro —tanto en precio como cantidad de viviendas aseguradas—, sino que también hay que añadir factores externos. Delgado lo relaciona a la llegada de la ley de vivienda: «Un seguro de impago de alquiler no es igual que otros productos. El del coche sube por el precio de los talleres, la gasolina, la mano de obra… todo eso impacta en la aseguradora. En un impago del alquiler, los factores de riesgo son otros, como el entorno económico incierto o la percepción de riesgo de impago. La nueva ley ha incrementado la protección a los inquilinos, lo que ha llevado a los propietarios a buscar formas de proteger sus ingresos frente a posibles impagos, por eso también hay mayor demanda de este seguro y la oferta sube los precios».
Morosidad y okupación: ¿realmente son un problema creciente?
Otra de las causas que en los últimos años está causando una alarma social es la okupación de la vivienda. Los seguros se han unido a esta tendencia y en el último año, varias compañías han lanzado sus propios productos antiokupación. La primera de las grandes aseguradoras fue Línea Directa, que en un principio lo sacó al mercado unido al seguro de hogar, aunque desde hace unos meses ya lo comercializa por separado, por lo que cualquier cliente con el seguro de hogar en otra compañía puede proteger sus viviendas de la okupación con Línea Directa. Mutua Madrileña también se unió a este producto, aunque de momento lo comercializa de forma unida al seguro de hogar.
Sin embargo, los números ante una u otra situación no apuntan a que sea un problema masivo ni que esté en aumento, a pesar de que la sensación sea esa. Las denuncias por okupación el INE las desglosa en allanamiento de morada —normalmente cuando la okupada es la primera vivienda— o el delito de usurpación, que en muchas ocasiones se tipifica así cuando la okupada es una segunda o tercera residencia, y la tendencia es bastante estable, e incluso en allanamiento de morada, las ilegalidades han pasado de 315 hogares afectados en 2013 a 255 en 2022 (últimos datos disponibles). La usurpación tuvo un repunte en 2017 (6.757 casos), pero descendió en 2022 hasta los 4.000 hogares.
El Ministerio del Interior ofrece datos actualizados en el 2023, y cifra las denuncias por okupación ilegal —aquí sin distinción de delitos— en 15.289 casos, un 8,8% menos que en 2022 y un 11,49% menos que en 2021, cuando alcanzó máximos. Pero no solo eso, sino que el fenómeno inquiokupa tampoco indica signos de auge. De acuerdo con los datos de la Fundación Alquiler Seguro, la deuda media de los inquilinos con los propietarios fue de 7.680 euros el año pasado, tan solo un 0,85% más que en 2022. Además, según el portal inmobiliario Housify, apenas el 1% de los inquilinos es moroso y un 7% sufrió retrasos en el pago, pero la demora fue solucionada de forma amistosa con el administrador del piso.
Futuro incierto
La situación del mercado inmobiliario en España se muestra cada vez más compleja y con pocas señales de mejora a corto plazo. La demanda de alquiler sigue en aumento, los precios no dejan de subir y los propietarios buscan protegerse ante posibles impagos y okupaciones. Las políticas gubernamentales, las condiciones económicas y las dinámicas del mercado continuarán influyendo en este sector vital para millones de españoles. Solo el tiempo dirá si se logra encontrar un equilibrio que permita un acceso más justo y asequible a la vivienda para todos.
