El mercado residencial en España atraviesa un período de intensa actividad y cambios, donde la compra de vivienda se complica a pesar de la disminución de los tipos de interés y la competencia creciente entre los bancos en el ámbito hipotecario. Esta situación paradójica se debe a varios factores que influyen en el aumento continuo de los precios de las viviendas, dificultando el acceso a una casa en propiedad para muchas personas.
Incremento constante de precios
La última advertencia sobre el encarecimiento del mercado inmobiliario proviene de CaixaBank Research, que recientemente revisó al alza sus previsiones para este año. Según sus nuevos pronósticos, los precios de las viviendas aumentarán un 5% en 2024, frente al 2,7% inicialmente previsto, y un 2,8% en 2025, superando el 2,5% pronosticado anteriormente. Este análisis se alinea con el de S&P Global, que estima un aumento del 4% en España, el segundo mayor a nivel europeo, y con Bankinter, que prevé un incremento en línea con la inflación, superior al 3% para este año.
Escasez de oferta y alta demanda
La tensión en los precios se debe principalmente a la escasez de oferta frente a la elevada demanda de compraventa de viviendas. La bajada de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), iniciada en junio, no ha logrado compensar esta presión. Los últimos datos sobre la firma de hipotecas en España reflejan una caída del 18,2% en mayo, mostrando que los precios continúan subiendo, y aunque los tipos de interés han bajado, la firma de préstamos hipotecarios no se ha recuperado como se esperaba.
Alivio financiero para los hipotecados tras la decisión del BCE de bajar los tipos de interés
Competencia entre bancos
En el mercado hipotecario, se espera que la desescalada de tipos de interés impulse la demanda de hipotecas en la segunda mitad del año, lo que aumentará el desequilibrio entre oferta y demanda y ejercerá mayor presión sobre los precios. Los bancos españoles han intensificado su competencia para atraer clientes a través de préstamos hipotecarios, introduciendo rebajas en sus precios para captar el mayor número de compradores posible.
La competencia entre entidades bancarias se evidencia en la diferencia entre el tipo medio al que se concedieron las hipotecas en mayo (3,25%) y el 3,680% del Euríbor en ese mismo mes. Esta rivalidad se intensificará, derivando en rebajas en las hipotecas variables y el resurgimiento de las hipotecas fijas, que habían estado casi ausentes del mercado en el último año y medio.
Ofertas bancarias atractivas
Banco Santander ha reducido el precio de sus hipotecas a tipo fijo hasta un 2,70% TIN durante los primeros seis meses y un 2,60% a partir del séptimo mes, para una financiación a 25 años y hasta el 80% del valor de tasación de la primera vivienda. El cliente deberá cumplir con requisitos como domiciliar sus ingresos, utilizar las tarjetas de la entidad y contratar algunos de los seguros que ofrece el banco. Banco Sabadell y Openbank también han ajustado sus ofertas, con tipos de interés competitivos que reflejan la tendencia anticipada de bajada de tipos de interés tanto en hipotecas fijas como variables.
Restricción de oferta y acceso limitado
Aunque las propuestas hipotecarias rivalizan casi a diario, no son suficientes para dinamizar el acceso a la vivienda debido a la restricción de oferta, especialmente para jóvenes y hogares de rentas más bajas. En un contexto de crecimiento demográfico, la combinación de una demanda vigorosa y un descenso gradual de los tipos de interés, junto con la falta de oferta, impulsa el crecimiento de los precios de la vivienda.
Incentivos fiscales en vivienda generarán un ahorro de más de 118 millones de euros
Proyecciones de construcción insuficientes
Los cálculos indican que en España solo se construyen viviendas para un tercio de los nuevos hogares que se crean cada año. Según un estudio sectorial de CaixaBank Research, los visados de obra nueva se situarán alrededor de 115.000 en 2024 y se elevarán gradualmente a 125.000 en 2025. Estas cifras son significativamente inferiores a las proyecciones de creación de hogares, que se espera alcancen los 330.000 por año entre 2024 y 2028.
Expectativas a futuro
Si no se logra incrementar la oferta de viviendas de manera significativa en los próximos años, el desequilibrio entre oferta y demanda seguirá ampliándose, generando presiones adicionales sobre los precios de la vivienda, especialmente en las zonas con mayor dinamismo demográfico.
La combinación de una intensa competencia entre bancos y la reducción de tipos de interés ha llevado a una paradoja en el mercado inmobiliario español. Aunque las hipotecas están más accesibles, los precios de las viviendas continúan en alza, dificultando el acceso a la propiedad para muchos ciudadanos.
El mercado inmobiliario en España enfrenta un desafío complejo. A medida que los bancos compiten para ofrecer mejores condiciones hipotecarias, la escasez de oferta y la alta demanda mantienen los precios elevados, alejando la posibilidad de que se abaraten en un futuro cercano. Las proyecciones indican que, sin un aumento significativo en la construcción de viviendas, esta tendencia continuará, dificultando aún más el acceso a la vivienda, especialmente para los sectores más vulnerables de la población.
En definitiva, la situación actual del mercado inmobiliario refleja una serie de contradicciones y desafíos que requieren una respuesta integral y coordinada. La necesidad de equilibrar la oferta y la demanda, junto con la implementación de políticas que fomenten la construcción de viviendas asequibles, será crucial para abordar este problema de manera efectiva y sostenible
